Ev, arsa ve benzeri taşınmazların satışından elde edilen kazançlar gelir vergisine tabi. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişiler, satın aldıkları bir gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarırsa ortaya çıkan kazanç vergilendiriliyor. Pek çok kişi bu zorunluluktan habersiz olduğu için zamanında beyanname vermiyor ve yüksek cezalarla karşılaşabiliyor.
Beyan Süreci 1 Mart’ta Başlıyor
2025 yılı içinde, 5 yıllık süre dolmadan taşınmaz satışı yapanların, kazançlarını 2026 Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor. Beyan yapılmaması halinde vergiye ek olarak ceza ve faiz uygulanıyor.
5 Yıllık Süre Belirleyici
Vergilendirmede 5 yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanıyor. Süre dolmadan yapılan satışlar vergiye tabi olurken, 5 yıl geçtikten sonra satılan taşınmazlarda değer artışı kazancı vergisi doğmuyor.
Vergi yalnızca klasik satışlarda değil; taşınmazın bedelli devri, takası (trampa), kamulaştırılması, devletleştirilmesi veya şirketlere sermaye olarak konulması gibi durumlarda da uygulanıyor.
Miras Yoluyla Edinilenlerde Vergi Yok
Mirasla kazanılan ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi alınmıyor.
Endeksleme Uygulaması Var
Vergi hesabında satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki fark doğrudan kullanılmıyor. Önce alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor. Artış oranı yüzde 10’u aşarsa endeksleme yapılıyor ve vergilendirilecek kazanç buna göre belirleniyor.
Örneğin Aralık 2023’te 5 milyon TL’ye alınan bir ev Ağustos 2025’te 8 milyon TL’ye satılırsa, 5 yıl dolmadığı için kazanç vergilendiriliyor. Gelir İdaresi de yayımladığı rehberde, 6 milyon TL’ye alınıp bir yıl dolmadan 9 milyon TL’ye satılan bir taşınmazdan elde edilen kazancın vergiye tabi olduğunu belirtiyor.
Kooperatif ve Arsa Üzerine Yapılan Evler de Dahil
Kooperatiften alınan konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik-su abonelik başlangıcı esas alınıyor. Arsa üzerine yapılan yapılarda ise tapudaki cins tashihi tarihi edinim tarihi sayılıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutlar da 5 yıl içinde satılırsa vergiye tabi oluyor.
Uzmanlar, özellikle yüksek tutarlı satışlarda verginin ciddi boyutlara ulaşabileceğini belirterek satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesini öneriyor.
Örnek Hesaplama
Alış: Şubat 2022 — 3.200.000 TL
Satış: Eylül 2025 — 6.500.000 TL
5 yıl dolmadan satış yapıldığı için değer artışı kazancı hesaplanır.
Yİ-ÜFE Endeksleme
Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220
Artış oranı: %180 → %10’dan fazla olduğu için endeksleme uygulanır.
Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150) = 8.960.000 TL
Sonuç:
Satış bedeli (6.500.000 TL), endekslenmiş maliyetin altında olduğu için vergi çıkmaz. Enflasyon kazancı silmiştir.
Vergi Doğan Senaryo
Aynı taşınmaz 9.500.000 TL’ye satılırsa:
Satış: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 540.000 TL
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre, yaklaşık %15–%40 aralığında vergilendirilir. Ortalama %20’lik dilimde olduğu varsayılırsa:
540.000 × %20 = 108.000 TL vergi
Vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.